Vous voulez savoir comment retourner une maison pour un bénéfice énorme? Rejoignez l’équipage! Le retournement des maisons est à la hausse à travers le pays. En 2019, le nombre de retournements de maison a presque atteint 246000. C’est plus de 6% de toutes les ventes de maisons – le pourcentage le plus élevé en plus d’une décennie!1

Tout ce que vous avez à faire est de regarder un épisode de n’importe quelle émission populaire de retournement de maison pour comprendre pourquoi elle est si attrayante. Un segment de trente minutes donne l’impression qu’il est assez facile de retourner une maison et de faire un énorme profit. Cela semble assez simple, non?

Qu’est-ce que le retournement de maison?

Le retournement de maison se produit lorsqu’un investisseur immobilier achète des maisons et les vend ensuite dans un but lucratif. Pour qu’une maison soit considérée comme un flip, elle doit être achetée avec l’intention de la revendre rapidement. Le délai entre l’achat et la vente varie souvent de quelques mois à un an.

Il existe deux types différents de retournement de maison:

  • Un investisseur achète une propriété qui a le potentiel d’augmenter en valeur avec les bonnes réparations et mises à jour. Une fois les travaux terminés, ils gagnent de l’argent en vendant la maison à un prix beaucoup plus élevé que ce pour quoi ils l’ont achetée.
  • Un investisseur achète une propriété dans un marché dont la valeur de la maison augmente rapidement. Ils ne font aucune mise à jour, et après avoir détenu la propriété pendant quelques mois, ils revendent à un prix plus élevé et font des bénéfices.

Nous nous concentrons principalement sur la première définition du retournement de maison et vous fournissons des conseils pour vous aider à choisir une propriété, à effectuer des rénovations et à vendre de manière intelligente.

Est-ce que retourner une maison est un bon investissement?

Renverser les maisons peut sembler simple, mais ce n’est pas aussi facile qu’il y paraît. Soyons réalistes: un retournement de maison peut être un rêve ou un désastre.

Fait de la bonne façon, un flip de maison peut être un excellent investissement. En peu de temps, vous pouvez faire des rénovations intelligentes et vendre la maison beaucoup plus que ce que vous avez payé.

Fait de la bonne façon, un flip de maison peut être un excellent investissement. Mais cela peut tout aussi bien vous coûter des milliers de dollars si cela est mal fait.

Mais un retournement de maison peut tout aussi facilement aller dans la direction opposée s’il est mal fait. Nous avons tous entendu des histoires d’horreur bouleversantes – celles où ce qui semblait être une bonne affaire s’est transformé en une maison avec une fondation fragile et un toit qui fuyait. À la fin de la journée, un flip maison peut ne pas vous rapporter de l’argent. Cela pourrait en fait vous coûter des milliers.

Si vous décidez de retourner une maison, vous ne voulez certainement pas perdre d’argent. Vous voulez faire un investissement judicieux et en récolter les fruits.

Comment retourner une maison en 5 étapes

1. Financez la maison Flip avec de l’argent

Renverser les maisons peut être une entreprise risquée, et il est facile de comprendre pourquoi l’ajout de dettes dans le mélange ne fait que le rendre plus dangereux. Voici pourquoi nous vous recommandons toujours de retourner une maison avec de l’argent:

  • Aucun frais d’intérêt. Les nageoires qui empruntent de l’argent peuvent payer des intérêts pendant des mois, ce qui ne fait qu’augmenter le montant pour lequel ils doivent vendre la maison juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
  • Pas de précipitation pour vendre. Utiliser la dette pour financer un flip peut vous amener à agir par désespoir. Si vous ne pouvez pas vendre la maison, vous risquez de baisser votre prix et de réduire vos bénéfices. Les nageoires en argent comptant uniquement peuvent attendre un marché lent parce qu’elles ne reçoivent pas de paiements d’intérêts chaque jour où elles ne se vendent pas.
  • Aucune dette pour vous retenir. Plus important encore, faire n’importe quel type d ‘«investissement» avec la dette est un plan stupide. Point final. Essayer de vendre une maison retournée pour plus d’argent que vous n’y avez investi est déjà un risque, même avec de l’argent liquide. L’utilisation de la dette dans le processus augmente vos chances de perdre de l’argent s’il y a un hoquet dans vos plans.

Examinons un exemple pour voir pourquoi l’utilisation de la dette pour retourner une maison n’en vaut pas la peine: vous contractez un prêt pour acheter une maison à retourner pour 130 000 $. Vous financez 30 000 $ de plus pour des rénovations et espérez vendre la maison pour 200 000 $ pour garder un beau profit. Cela semble être un excellent plan, non?

Tout semble aller bien jusqu’à ce qu’une réparation inattendue coûte 2000 $ de plus. Et puis les rénovations prennent six mois au lieu de quatre, ce qui vous coûte 3 000 $ de plus. Lorsque vous inscrivez la maison, elle reste sur le marché pendant un mois avant que vous ne soyez obligé de baisser le prix et de la vendre 185 000 $.

Un mois plus tard, vous fermez et recevez votre paiement. Mais une grande partie de votre paiement sert à rembourser l’argent que vous avez emprunté plus huit mois d’intérêts! Et cela s’ajoute aux coûts de vente habituels tels que les commissions d’agent, les taxes et les frais de propriété.

Voici comment cela se décompose:

Prix ​​de vente

185 000 $

Achat de prêt

– 130 000 $

Frais de rénovation

– 33 000 $

Huit mois d’intérêt

– 4 240 $

Réparations

– 2 000 $

Coûts de vente

– 15 000 $

Votre profit

760 $

Voulez-vous vraiment gagner 760 $ avec huit mois de travail? C’est un flip maison qui a mal tourné!

Si vous aviez retourné la maison avec de l’argent, le désespoir ne vous aurait pas forcé à vendre à bas prix. En l’absence de paiement d’intérêts à craindre, vous auriez pu retarder la vente jusqu’à ce que le marché se réchauffe et que le prix soit correct.

À moins que vous ne puissiez payer comptant, le risque financier du retournement de maison n’en vaut tout simplement pas la peine.

À moins que vous ne puissiez payer comptant, le risque financier du retournement de maison n’en vaut tout simplement pas la peine.

2. Connaître le marché

Beaucoup de palmes de la maison sont enthousiasmées par leur prochain projet et peuvent ignorer ce côté moins glamour de l’entreprise. Mais si vous ne comprenez pas bien les tendances du marché et de l’immobilier dans votre région, vous pourriez rencontrer les problèmes suivants:

  • Vous ne savez pas si vous obtenez réellement une bonne affaire sur la maison que vous achetez. Le prix de vente doit être suffisamment bas pour que vous puissiez faire les rénovations tout en restant en tête lorsque le prix de la maison est évalué à la valeur marchande.
  • Vous ne pouvez pas identifier avec précision la valeur potentielle de la maison. Votre vision de la maison doit correspondre à la réalité du quartier et à la capacité des résidents du quartier de s’offrir la maison que vous créez.
  • Vous ne savez pas comment fixer le prix de la maison. Si vous avez acheté une maison dans un quartier de 130 à 150 000 $, vous voudrez fixer le prix de votre flip à l’extrémité inférieure de cette fourchette au moment de la vendre.

Alors, comment obtenir une compréhension approfondie du marché qui fait un flip réussi? Trouvez un agent immobilier avec des années d’expérience dans votre région. Votre agent peut vous aider à cibler votre recherche de maison sur les bons quartiers en fonction de votre prix, de votre budget pour les rénovations et du profit souhaité.

Trouvez un agent immobilier avec des années d’expérience dans votre région. Votre agent peut vous aider à cibler votre recherche de maison sur les bons quartiers en fonction de votre prix, de votre budget pour les rénovations et du profit souhaité.

Vous pensez peut-être que la maison que vous avez trouvée en ligne semble être une bonne affaire à 145 000 $ et a beaucoup de potentiel. (Pensez simplement à ce à quoi cela pourrait ressembler avec une nouvelle cuisine!) Mais si la plus belle et la plus grande maison du quartier se vendait 160 000 $ il y a trois mois, les rénovations coûteraient probablement plus cher que le quartier. Et vous seriez coincé avec une maison que vous ne pourriez pas vendre.

Il est avantageux de travailler avec un agent immobilier qui connaît le marché comme sa poche. Lorsque vous êtes prêt à vendre, votre agent peut utiliser ses connaissances pour évaluer la maison de manière compétitive afin que vous obteniez le meilleur prix. Travailler avec un agent de rock star peut vous aider à faire un investissement judicieux qui maintient vos finances sur la bonne voie.

3.Faites un budget pour votre maison Flip

N’attendez pas d’avoir acheté un immeuble de placement pour établir un budget. Connaissez votre fourchette de prix pour acheter une maison, effectuer des réparations, terminer des projets de rénovation et payer les frais de vente avant de conclure la transaction.

Connaissez votre fourchette de prix pour acheter une maison, effectuer des réparations, terminer des projets de rénovation et payer les frais de vente avant de conclure la transaction.

Faites une liste de tous les projets cosmétiques ainsi que de toutes les révisions coûteuses telles que des problèmes de plomberie ou d’électricité. Si vous n’avez pas d’expérience en construction, un entrepreneur peut vous dire ce qui doit être réparé et combien cela coûtera. Les réparations surprises peuvent faire ou défaire un flip, alors assurez-vous de faire vos devoirs ici.

Lorsque vous êtes sous contrat, obtenez une inspection de la maison et toute autre inspection spécifique dont vous pourriez avoir besoin. Il vaut toujours mieux repérer les problèmes à l’avant que d’être surpris sur la route.

4. Investissez dans des rénovations intelligentes

Les rêves de planchers de bois franc étincelants, de luminaires tendance et de fabuleuses cuisines avec des poêles de qualité professionnelle peuvent rapidement rendre vos rénovations incontrôlables. C’est pourquoi il est important de connaître votre budget à l’avance, puis de vous assurer que vos mises à jour restent sur la bonne voie et augmentent réellement la valeur de la maison.

N’oubliez pas que les grandes rénovations, comme les cuisines et les salles de bains, peuvent facilement faire ou défaire votre flip. Prenons l’exemple de la cuisine. Selon le rapport Coût / Valeur 2020, le montant moyen dépensé pour une rénovation majeure de cuisine est de près de 68500 $. Le montant moyen récupéré de ce coût n’est que d’environ 40 000 $.2 Ce n’est pas le genre de retour sur investissement que vous voulez voir lorsque vous changez de maison.

Si vous rénovez une maison que vous espérez vendre pour 220 000 $, ne mettez pas 60 000 $ dans des installations d’armoires sur mesure, des finitions haut de gamme et cet îlot de cuisine de rêve! Au lieu de cela, envisagez une rénovation plus intelligente qui se concentre sur la remise en état des armoires existantes, l’ajout de comptoirs en granit et le remplacement des appareils électroménagers. Vous dépenserez moins et aurez une probabilité beaucoup plus élevée de récupérer vos frais lorsque vous revenderez la maison.

Bien que vous puissiez investir dans quelques grosses mises à jour d’un seul coup, ne sous-estimez pas la puissance des petits ajustements. Des choses comme une nouvelle couche de peinture, du matériel mis à jour et un nouvel aménagement paysager peuvent avoir un impact énorme!

5. Obtenez des conseils d’un expert immobilier local

Pouvez-vous gagner de l’argent en retournant une maison? Quand c’est fait de la bonne façon, vous pouvez certainement! En 2019, les maisons retournées se sont vendues à un prix médian de près de 218000 $ avec une marge brute de près de 63000 $.3

Gardez à l’esprit que la marge brute n’inclut pas le montant dépensé pour les réparations et les rénovations. Mais si vous êtes en mesure de retourner avec de l’argent et de rester dans votre budget pour les rénovations, il est tout à fait possible de faire un excellent retour sur investissement.

La clé pour retourner une maison avec succès est de le faire avec de l’argent, de faire un investissement judicieux dans le type de maison que vous achetez, de choisir des rénovations dans votre budget et de la vendre rapidement. Avoir un agent immobilier dans votre équipe vous aide à réaliser tout cela!

Que vous achetiez une maison pour vivre pendant des années ou pour retourner dans six mois, un agent immobilier de qualité peut vous fournir les connaissances du marché et les conseils pratiques dont vous avez besoin pour faire un investissement judicieux.

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Si vous êtes prêt à commencer à changer de maison, assurez-vous de trouver un agent en qui vous pouvez avoir confiance. Avec notre Fournisseurs locaux approuvés (PEL) programme, nous travaillons dur pour vous.

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