Si vous êtes un acheteur avec un budget serré, l’ARM (prêt hypothécaire à taux ajustable) peut sembler attrayant au début grâce à ce faible taux d’intérêt (initial). Vous savez, un peu comme la façon dont votre premier béguin a attiré votre attention au collège, mais vous vous êtes rendu compte une fois que vous avez réalisé que leurs habitudes de bain étaient un peu suspectes?

En y regardant de plus près, vous verrez pourquoi ce taux d’intérêt est si bas: la banque transfère le risque de hausse des taux d’intérêt à toi tout en pariant (et pas si secrètement en espérant) que les taux d’intérêt augmenteront.

Faites-nous confiance, ce n’est pas un bon pari pour vous. Voici pourquoi.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable?

Un prêt hypothécaire à taux variable peut ne pas sembler une mauvaise idée au début. Il même regards comme il vous fera économiser de l’argent sur votre paiement mensuel par rapport à l’obtention d’un prêt conventionnel. Qu’est-ce qu’il ne faut pas aimer à ce sujet?

Mais voici la vérité. Un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est un type d’hypothèque qui n’est que cela — ajustable. Cela signifie que même si vous commencez avec un taux d’intérêt bas, il peut augmenter. Et jusqu’à. Et jusqu’à. Ce qui peut vraiment vous coûter un bras et une jambe, jeu de mots.

Lorsque vous financez votre maison avec un ARM, la banque fixe un taux d’intérêt initial qui est généralement inférieur d’un point ou plus au taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe.

Le taux reste inchangé pendant une durée spécifique – généralement un an, cinq ans ou sept ans – selon le type d’ARM. Et puis, la lune de miel est terminée.

Après la fin du conte de fées trop beau pour être vrai, le prêteur peut ajuster votre taux hypothécaire jusqu’à ce qu’il atteigne le taux d’intérêt plafonné qui a été signé, ou jusqu’à ce qu’il ait utilisé le nombre maximum de fois où il peut apporter des modifications. il.

C’est là que ça devient encore plus compliqué: chaque fois que le taux s’ajuste (ce qui est généralement chaque année), votre paiement mensuel de prêt change. Étant donné que les taux d’intérêt ont été historiquement bas ces derniers temps, il y a de fortes chances que votre prêteur augmente le taux pour compenser la hausse des taux d’intérêt. De rien?

Donc, en fin de compte, si vous souscrivez un ARM, vous pariez contre vous-même et votre sécurité financière à long terme.

Comprendre les types d’ARM

Étant donné que les prêteurs hypothécaires ont tellement de flexibilité quant à la façon dont ils structurent votre prêt hypothécaire, il existe d’innombrables types d’ARM. Chacun varie dans sa période de lancement, son taux d’intérêt, sa période d’ajustement et d’autres facteurs.

Comprendre les différents types d’ARM signifie que vous devrez comprendre quelques termes clés qu’ils pourraient vous lancer (ne vous inquiétez pas, nous sommes là pour vous):

  • Taux initial: il s’agit du taux d’intérêt de lancement facturé par la banque pendant un certain temps, comme un taux de lancement de 3,25%.
  • Période d’introduction: combien de temps votre taux reste inchangé avant que la banque puisse procéder à un ajustement. Par exemple: une période d’introduction de trois ans.
  • Période d’ajustement: la fréquence à laquelle la banque peut ajuster votre taux d’intérêt une fois la période de lancement terminée.

Presque tous les prêts hypothécaires à taux variable sont annoncés comme une série de deux chiffres. . . disons un BRAS 3/1. Cela voudrait dire que vous disposez d’une période de lancement de trois ans et que la banque peut modifier le taux une fois par an. Génial.

Fondamentalement, le premier chiffre vous indique la durée du taux de lancement et le deuxième chiffre indique à quelle fréquence le prêteur peut ajuster le taux.

Mais fais attention. Les banques utilisent également des termes différents dans leur publicité, et cela peut prêter à confusion. Non, les banques et les sociétés de prêts hypothécaires essaient de vous embrouiller – dites que ce n’est pas le cas! Oh oui. C’est en partie parce qu’il n’y a pas une façon dont les prêteurs se réfèrent aux ARM.

Décrivons quelques exemples de publicité ARM que vous pourriez voir:

ARM annoncé La description
5/1 ARM avec un taux de lancement de 3,5% Un ARM avec un taux de lancement de 5 ans de 3,5% et une période d’ajustement annuel chaque année par la suite.

Cela semble assez simple au début. Un ARM 5/1 comporte deux éléments: une période de lancement de 5 ans, et le prêteur peut ajuster le taux une fois par an. D’accord, cool. J’ai compris.

Mais quand tout se résume, cela laisse encore beaucoup de questions sans réponse: dans quelle mesure votre prêteur peut-il augmenter votre taux chaque année? Quelle est la variation maximale absolue de votre taux d’intérêt sur la durée de votre prêt?

Ces questions ne sont pas répondues parce que, la plupart du temps, vous n’aimerez pas la réponse. Voici un autre exemple:

ARM annoncé La description
2/2/5 ARM avec un taux initial de 3,5% pendant 3 ans Un ARM avec une période de lancement de 3 ans de 3,5% et une fenêtre d’ajustement de 2% par an chaque année par la suite, avec un maximum de 5% d’ajustement à la hausse ou à la baisse.

À première vue, il pourrait sembler que cet ARM annoncé introduit une troisième partie. Mais quand on creuse un peu, ce n’est pas vraiment le cas. Cette série de nombres fait référence à trois composants complètement différents du bras 5/1 dans notre premier exemple.

Êtes-vous déjà perdu dans les mauvaises herbes? C’est un peu leur point. Mais restez avec nous!

La première partie de ce prêt est le montant que le taux d’intérêt peut changer au cours de la première année suivant la fin de la période de lancement, donc jusqu’à 2% cette année-là. Le deuxième chiffre indique dans quelle mesure le prêteur peut ajuster votre taux d’intérêt chaque année par la suite. Le nombre final est le pourcentage maximum que le prêt peut ajuster sur la durée totale de votre prêt.

Alors, voici l’affaire: si votre prêt peut changer jusqu’à 5%, cela signifie que votre taux d’intérêt maximal pourrait atteindre 8,5% en aussi peu que trois ans après la fin de votre période de lancement. Yikes!

C’est un taux d’intérêt insensé lorsque les prêteurs émettent des prêts hypothécaires à taux fixe avec des taux d’intérêt inférieurs à 5%! Mais attendez, c’est encore pas aussi déroutant ou aussi fou que les ARM peuvent l’être. Voici un dernier exemple que vous pourriez rencontrer:

ARM annoncé La description
5/1/5 ARM avec un taux de lancement de 3,5% Un ARM avec un taux de lancement de 5 ans de 3,5% et un ajustement annuel chaque année jusqu’à 1%, avec un maximum de cinq ajustements sur la durée du prêt.

Avec cet ARM, le prêteur a (encore une fois) changé ce que signifie un nombre significatif. Cette fois, c’est le chiffre final, qui ne donne plus le pourcentage maximum que le taux d’intérêt peut changer. Au lieu de cela, il dit que le prêt ne peut être modifié que cinq fois dans les deux sens.

Tu peux répéter s’il te plait?

Nous allons décomposer celui-ci en examinant ce prêt dans le pire des cas:

Disons qu’au cours de votre période de lancement de cinq ans, vous avez effectué tous vos paiements et remboursé votre prêt hypothécaire. Mais ces taux d’intérêt épouvantables ont grimpé. Ainsi, le prêteur décide de vous pop avec un autre pour cent. Et l’année prochaine, ils feront la même chose.

À la 10e année de votre prêt, votre taux d’intérêt est de 8,5%! Et c’est là que ça restera jusqu’à ce que vous ayez remboursé l’hypothèque parce qu’ils vous ont ajusté pour chacun des 5 ajustements qu’ils peuvent faire. Il n’y a plus d’ajustements, même si les taux redescendent à 4%.

À présent c’est une hypothèque coûteuse, et c’est une hypothèque sur laquelle il serait assez ridicule d’accepter.

Avec un ARM, vous ne serez jamais en mesure de savoir exactement combien vous paierez chaque mois et combien votre maison vous coûtera en fin de compte à long terme. A quel point est-ce fou?

C’est pourquoi les ARM sont une mauvaise nouvelle – et pourquoi certains prêteurs hypothécaires rendent intentionnellement leur compréhension si compliquée!

Comment les ajustements tarifaires sont-ils effectués?

Lorsque vous souscrivez un ARM, on vous dit que le taux peut changer avec le temps. Mais qu’est-ce qui le déclencherait? La réponse est simple: la banque décide en fonction du marché hypothécaire actuel, ou de ce qu’elle appelle le «taux de l’indice». Votre travail sur papier ARM vous permettra de savoir quel indice la banque utilisera.

En règle générale, les prêteurs basent leurs taux sur le London Interbank Offered Rate (LIBOR). Cela signifie simplement que si l’indice du marché LIBOR augmente, votre taux d’intérêt augmente également. Womp-womp.

En revanche, votre banquier vous dira que votre taux force diminuer si le marché évolue favorablement. Mais notez le mot clé ici: “force.”

Les banques utilisent également d’autres taux d’indice pour ajuster votre prêt hypothécaire. Certains ARM sont indexés sur le taux d’intérêt préférentiel publié de la Réserve fédérale américaine. D’autres peuvent compter sur Fannie Mae et Freddie Mac pour déterminer le taux d’augmentation. Oui, cela semble déroutant – et ils le font en quelque sorte exprès.

En bout de ligne? Quel que soit l’indice utilisé par votre prêteur, vous pouvez compter sur une chose: l’ajustement sera d’habitude être fait au profit de votre prêteur – pas de vous. Le taux peut baisser, mais sur le marché hypothécaire actuel, toutes les tendances sont à la hausse.

Pourquoi les hypothèques à taux fixe sont-elles meilleures

Évitez l’ARM et empruntez l’itinéraire traditionnel à tarif fixe. Prêts hypothécaires à taux fixe vous donnez plus de contrôle sur votre argent et déplacez le risque de hausse des taux d’intérêt là où il doit être – sur la banque qui vous a prêté l’argent. Ils font des bénéfices, ils devraient donc prendre des risques.

Quand vous arrêtez vraiment d’y penser, les ARM ont moins de sens maintenant plus qu’ils ne l’ont jamais été. Bien sûr, ce taux de lancement ultra-bas peut vous faire économiser quelques dollars chaque mois au début.

Mais après la fin de la période d’introduction, le prêteur peut «évaluer» votre prêt hypothécaire et ajuster le taux sur vous, ce qui vous coûte plus d’argent et fait un trou dans votre budget.

C’est pourquoi vous devriez plutôt obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe. Le blocage d’un taux d’intérêt à long terme vous donne la stabilité dont vous avez besoin pour planifier à long terme et les avantages supplémentaires d’économiser de l’argent si les taux d’intérêt augmentent.

Évitez le piège ARM et parlez aux gens de Churchill Mortgage des avantages d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Ce sont les experts en prêts hypothécaires qui vous aideront à prendre la meilleure décision pour vous et votre famille.

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